Kde dnes stojíme
Za posledních deset let rostly ceny bytů mnohem rychleji než příjmy. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou zhruba o 120 % vyšší než v roce 2015 a po krátké pauze jejich růst zase zrychluje: v prvním čtvrtletí 2025 +10 % meziročně, u nových bytů +13 %. Praha je dokonce třetí nejméně dostupné velké město v Evropě – na standardní 70 m² novostavbu potřebujete okolo 15 hrubých ročních platů.
Co je PPP (a co není)
PPP (Public Private Partnership – partnerství veřejného a soukromého sektoru) je spolupráce, kdy:
- město vloží pozemek a nastaví veřejný zájem,
- soukromý partner zajistí financování, výstavbu a správu,
- za to pobírá platbu za dostupnost navázanou na kvalitu a obsazenost,
- po 20–30 letech budova přechází zpět na město.
MMR (Ministerstvo pro místní rozvoj) vydalo metodiku založenou na modelu B-F-O-T (Build-Finance-Operate-Transfer – Postav–Financuj–Provozuj–Předej).
Důležité je nezaměňovat PPP s programy dostupného nájemního bydlení bank. Například pražský projekt DBČS (Developerská banka České spořitelny) financovaný prostřednictvím úvěru od EIB (Evropská investiční banka) je spíše bankovním než klasickým PPP modelem.
Inspirace ze zahraničí
- Rakousko – GBV (Gemeinnützige Bauvereinigungen, nezisková stavební sdružení): spravují více než 680 tisíc bytů, nájemné je zde o čtvrtinu nižší než tržní.
- Německo – Sozialer Wohnungsbau (systém sociálního bydlení): kombinuje dotace a úvěry se závazkem držet regulované nájemné po určité období.
Co se staví u nás
- Praha: 700+ bytů pro klíčové profese, financování EIB a ČS/DBČS (60 mil. € z EIB, celkem 187,5 mil. €). Dodávky v letech 2025–2026, nájemné až o 20 % nižší než tržní.
- DBČS projekty: Střížkov (254 bytů, 2025), Opatov (154 bytů, 2025), Harfa (~220 bytů, 2026).
- Praha 14 – Černý Most: 65 bytů s DBČS, navíc družstevní projekt Broumarská (42 bytů, 2025).
- Brno – Západní brána (Starý Lískovec): v přípravě, probíhají předběžné tržní konzultace.
- České Budějovice – Čtyři Dvory: více než 300 bytů, kombinace městských zdrojů a úvěru NRB (Národní rozvojová banka).
Peníze
NRB spustila program „Dostupné nájemní bydlení“ s alokací 2,25 miliardy Kč. Minimální úvěr činí 100 milionů Kč a program cílí hlavně na větší projekty.
Výhody a rizika
PPP umožňuje rychlejší výstavbu a nájemné pod trhem, zároveň však vyžaduje důkladnou přípravu a transparentní soutěž. Hodí se hlavně pro větší projekty.
Závěr
Stát ani developeři sami bytovou krizi nevyřeší. Ale společně – přes PPP tam, kde dává smysl, doplněné o bankovní programy dostupných nájmů a podporu od Národní rozvojové banky – můžeme dostat na trh byty, které si učitel, zdravotní sestra nebo hasič skutečně zaplatí. Nejde o to zastavit růst cen úplně, to by bylo nereálné i škodlivé. Jde o to, aby se růst cen vrátil blíž inflaci a lidem přestal utíkat sen o vlastním či nájemním bydlení.
Pokud dokážeme najít tuhle rovnováhu, bydlení přestane být luxusem pro vyvolené a znovu se stane normální součástí života. A právě v tom je síla spolupráce mezi městy, státem a investory – každý přináší to, co umí nejlépe, a dohromady vytvářejí řešení, které má smysl i budoucnost.
Michal Tůma, realitní makléř
Zdroje
- Česká národní banka – Zpráva o finanční stabilitě 2024/2025.
- Deloitte Property Index 2025.
- Ministerstvo pro místní rozvoj – Metodika PPP pro dostupné nájemní bydlení, 2025.
- Evropská investiční banka – Tisková zpráva k projektu dostupného bydlení v Praze, 5/2025.
- Česká spořitelna / DBČS – projekty Střížkov, Opatov, Harfa.
- Praha 14 – projekty Černý Most a Broumarská.
- Magistrát města Brna – Západní brána.
- Statutární město České Budějovice – Čtyři Dvory.
- Národní rozvojová banka – Program „Dostupné nájemní bydlení“, 2025.
- GBV Rakousko – Housing Report 2024.
- OECD – Housing Policy Review: Germany and Austria, 2023.
