Ceny bydlení neklesnou – jen se mění pravidla hry
„Počkejte, ceny půjdou dolů.“
Tuhle větu slyšíme už několik let. A přesto se nic zásadního neděje. Ceny neklesají, poptávka trvá a i když se trh zpomalil, žádný pád se nekoná.
Proč? Protože český realitní trh není v krizi – jen se přeskupuje. Mění se priority, způsob financování, vnímání hodnoty i samotná představa o tom, co znamená mít domov.
Krize prodává, stabilita ne
Slovo „bublina“ má sílu. V médiích vyvolá emoce a přitáhne pozornost. Ale málokdy se k němu přidá vysvětlení.
Ano, ceny jsou vysoké – často až absurdní. Ale to ještě neznamená, že prasknou.
Český systém je stabilní. Banky pod dohledem ČNB půjčují obezřetně, hypotéky jsou mnohem lépe zajištěné než například v Americe roku 2008. Nevznikají tu žádné balíky špatných úvěrů, které by mohly trh stáhnout ke dnu.
Trh se spíš učí dýchat pomaleji. Po letech přehřátí přichází doba vyrovnání – a to je zdravé.
Proč ceny spíš neklesnou
1. Nedostatek bytů
Bytů je prostě málo.
A to nejen v Praze, ale i v krajských městech a jejich okolí. Povolovací procesy jsou pomalé, územní plány se mění, investoři ztrácejí trpělivost.
V Česku se stavět rovná maratonu byrokracie – a když je nabídka malá, ceny logicky neklesají.
Řešení:
- skutečná digitalizace stavebních řízení,
- aktivnější role měst v přípravě pozemků a infrastruktury,
- rozvoj družstevní a komunitní výstavby, kde se lidé spojují a sdílí riziko i výsledek.
Takové projekty už nevznikají jen v Praze. Objevují se i v regionech – často tam, kde má komunita silné vazby a zdravý selský rozum.
2. Silná investiční poptávka
Byt se stal symbolem jistoty.
V době inflace a nejistoty je to něco hmatatelného, co „neuteče“. Proto mnoho lidí i firem nakupuje byty jako ochranu peněz, ne nutně jako domov.
Ale právě tady se skrývá problém.
Vedle českých investorů se na trhu objevují i zahraniční fondy, které nakupují celé bloky bytů čistě jako finanční aktiva. Nepotřebují, aby v nich někdo bydlel. Čekají jen na růst hodnoty.
Tyto byty pak zůstávají prázdné – a z trhu tak mizí stovky jednotek, které by mohly sloužit lidem.
Další překážkou je nevyvážený vztah mezi nájemcem a pronajímatelem.
Mnoho vlastníků má pocit, že právní prostředí je vůči nim příliš tvrdé. Bojí se problémových nájemníků, dlouhých sporů nebo nevymahatelných pohledávek. A tak raději nechají byt prázdný, než aby riskovali komplikace.
Výsledek?
Prázdné byty dál uměle drží ceny vysoko, i když reálná potřeba bydlení roste.
Řešení:
- Rozvoj státem podporovaných investičních fondů, zaměřených na nájemní nebo energeticky úsporné bydlení – aby se investování spojilo s dostupností.
- Zavedení jasných pravidel pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb, které deformují trh zejména v centrech měst.
- A hlavně – vyváženější legislativa, která chrání jak nájemníky, tak pronajímatele, aby se opět vyplatilo byty pronajímat, ne je držet ladem.
- K tomu všemu i vyšší finanční gramotnost – schopnost rozumět rizikům, dlouhodobým dopadům a přemýšlet o investici v širších souvislostech.
3. Obce nestaví, a přitom by mohly
Stát a města dnes v oblasti bydlení spíše přihlížejí.
Přitom právě ony mají v rukou klíč – pozemky, znalost místních potřeb i vliv na územní rozvoj. Jenže často chybí finance, zkušenosti a jistota, že se projekt vyplatí.
Výstavbu tak přebírají developeři, kteří logicky míří do segmentu s nejvyšším ziskem.
A dostupné bydlení pro učitele, zdravotníky či mladé rodiny zůstává mimo jejich zájem.
Cesta vpřed:
- tzv. PPP projekty (Public Private Partnership) – spolupráce měst se soukromými investory, kde si obě strany rozdělí rizika i přínosy (více o tom na blogu TŮMA Reality),
- sdílení know-how mezi městy, která už úspěšně staví vlastní byty,
- a systém státních garancí a zvýhodněných úvěrů pro obce, které chtějí stavět dlouhodobě udržitelně.
Tam, kde se do rozvoje pustí obec, obvykle vzniká něco víc než jen budova. Vzniká komunita, vztahy a stabilita – tedy přesně to, co dnes na trhu nejvíc chybí.
4. Nájemní trh pod tlakem
Kdo nedosáhne na hypotéku, míří do nájmu.
Jenže rostoucí poptávka zvyšuje ceny nájmů – a tím i tržní hodnotu bytů.
Český nájemní trh přitom zůstal na půli cesty: většinu bytů spravují jednotlivci, smlouvy jsou krátkodobé, jistoty malé.
Cesta vpřed:
- Podpora dlouhodobých nájmů formou daňových výhod.
- Rozvoj profesionálních nájemních společností, které zaručí kvalitu i důvěru.
- A vznik moderních, úsporných nájemních projektů, které nabídnou dostupnost i komfort.
Nájemní bydlení nemusí být „druhá volba“. V mnoha zemích je to standardní, svobodná a dlouhodobě výhodná cesta.
Co se mění: dostupnost, ne hodnota
Ano, bydlení je méně dostupné. Ale to ještě neznamená, že trh je v krizi.
Spíš se mění paradigma – z modelu „všichni musí vlastnit“ na model „každý by měl dobře bydlet“.
To, co se mění, není hodnota nemovitostí, ale náš pohled na to, co znamená domov.
Nejde o to, kolik metrů čtverečních máme, ale jestli nám dává smysl to, kde a jak žijeme.
Jak přemýšlet jako kupující
- Nečekejte na zázrak. Masivní pokles cen nepřijde – trh je stabilní.
- Sledujte kvalitu a efektivitu domu. Zateplený panelový byt v dobře fungujícím společenství vlastníků může být dnes jistější a racionálnější volbou než novostavba s vysokými poplatky. Stabilní sousedství, nízké náklady a promyšlená správa často přinášejí větší hodnotu než „novota“ za každou cenu.
- Zvažujte i klidnější lokality. Opravdu levné bydlení v menších městech nebo na venkově je dnes realistickou cestou – zvlášť pokud můžete pracovat z domova. Kvalitní internet, nižší provozní výdaje a blízkost přírody často vyvažují delší dojíždění.
Na TŮMA Reality najdete příběhy domů, které dokazují, že moderní bydlení nemusí vzniknout demolicí – ale citlivou rekonstrukcí toho, co už čas prověřil.
A jaká je hodnota navíc?
Když mluvím s lidmi, kteří dnes hledají bydlení, slyším stále častěji:
„Chceme jistotu, ale nechceme se zadlužit na celý život.“
A to je přesně ono.
Smyslem není honit metry čtvereční, ale najít rovnováhu mezi prostorem, náklady a kvalitou života.
Dům, který dává smysl, nemusí být nový.
Může to být starší byt v klidné čtvrti, který má za sebou příběh, komunitu a duši.
A právě v tom se dnes skrývá hodnota navíc – ne ve spekulaci, ale v životaschopnosti.
Závěr: žádná krize, ale proměna
Český realitní trh nestojí na pokraji propasti. Jen se mění – pomalu, ale zásadně.
Více nájemních bytů, delší dojíždění, větší důraz na kvalitu, energetickou úspornost a smysluplné využití prostoru.
Krize nehrozí.
Hrozí jen to, že pokud budeme čekat na „ideální moment“, prošvihneme příležitost najít domov, který nám dává smysl právě teď.
Michal Tůma, realitní makléř
TŮMA Reality – příběhy, které mají smysl
